独家 | 兴业物联本周二启动招股,在管面积最末、毛利率最高

兴业物联是IPO早知道持续跟踪的物业公司。早在2019年9月,市场尚未有兴业物联拟赴港IPO的讯息传出,IPO早知道就撰文报道了兴业物联潜在的上市动作,详见《独家 | 兴业物联计划赴港上市:用无人机巡逻、用机器人迎宾的物业公司》;约一个月后,兴业物联姗姗来迟向港交所递交招股书,IPO早知道又在第一时间对其财务数据进行解读,详见《兴业物联赴港上市:黑科技物业智能化难以创造商业价值》。

可以说,关于兴业物联的一系列报道佐证IPO早知道在港股、美股IPO报道的及时性、准确性和专业性。

回归主题,兴业物联成立于1999年,是河南省著名的物业管理服务供应商,特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。近年来,兴业物联的在管物业组合快速扩张,建筑面积由2016年底约0.7百万平方米增至2019年9月底的约2.1百万平方米。

于最后实际可行日期,兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园,总建筑面积约为2.4百万平方米,而合约物业组合的总建筑面积约为4.1百万平方米。

根据中国指数研究院及中国房地产TOP10研究组,就综合实力而言,兴业物联位列中国物业服务百强企业排行榜第67名。

物业港股老幺

中国物业行业高度分散,按2018年管理的总建筑面积计算,物业服务百强企业的市场份额约为38.9%。跻身行业百强,并不意味兴业物联的身板够硬。

而今,在港挂牌的内地物业公司已近20家,实力却是参差不齐。同已上市物业公司相比,兴业物联各方面数据略显寒碜。

在港上市物业公司基本情况(资料来源:各公司半年报、招股文件,*以当日汇价折算)

在管面积方面,截至2019年6月,超过1亿平方米的物业公司就有彩生活(01778.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)、雅生活(03319.HK)、绿城服务(02869.HK)、中海物业(02669.HK)6家,1000万平方米以下只有浦江中国(01417.HK)和和泓服务(06093.HK)两家。即便如此,已上市老末浦江中国的在管面积仍超过兴业物联两倍。

营业收入方面,这一定程度与在管面积成正相关。2019年上半年上述六家亿平以上的物业公司均实现收益超过10亿元,其中绿城服务、碧桂园服务超过30亿元。而兴业物联在2019年前9个月只录1.27亿元的收入,简单折算,半年收入达不到1亿,又落于诸多公司之后。

兴业物联是区域特征明显的物业公司,在管物业几乎都位于河南郑州(河南安阳市1处除外)。按照2018年年底非住宅物业在管总建筑面积计,兴业物联在河南省及郑州市均排名第四,占当地市场份额只有约1.61%。

此外,兴业物联的大部分物业管理服务收益来自正商集团开发的非住宅物业,于截至2018年12月底止三个年度各年及截至2019年九月底,分别约占其物业管理及增值服务收益的94%、88.2%、88.3%及87.7%。

热衷黑科技

定位为非住宅物业的中高端物业管理服务商,黑科技是兴业物联一直强调的卖点。

兴业物联已建立一个信息技术营运中心,即“慧眼科技中心”,这是一个集中式管理平台,为在管物业的业主和住户提供呼叫中心、视频监控系统、保安系统、能耗监测系统、升降机监测系统以及“爱办”移动应用程序等提供24小时服务。

其中,“爱办”移动应用程序是兴业物联营运标准化和自动化举措的一部分。其将智能设备与用户手机相连接,以此实现一键服务,用户可通过爱办APP实现自主开门、访客预约、停车缴费、房屋保修、物业服务、信息传播、物业缴费等操作。截至2019年9月,“爱办”拥有总计35214名注册用户。

兴业物联认为,慧眼科技中心能够为其同时远程管理在不同地区的在管物业,提高其物业管理服务的效率及加强成本控制。本次部分募资计划就是将现有系统与面部识别进行整合、雇佣信息技术专家以维护及提升现有物业工程服务。

兴业物联毛利及毛利率(资料来源:聆讯后资料集)

科技加持下,兴业物联的物业管理及增值服务的毛利率一直处于高位。2019年前9月兴业物联该项毛利率为49.2%,尽管较2018年的53.6%有所下滑,却在行业中名列前茅。2019年上半年碧桂园服务的毛利率尚为39.2%,低于兴业物联10个百分点,而碧桂园服务一项以毛利率著称。

新冠微影响

近期COVID-19在中国爆发,影响正波及各行各业,优质的物管公司价值开始凸显。富途牛牛APP显示,港股物业板块BK1090自1月20日以来累计上涨近13.5%。

港股物业板块近期走势(资料来源:富途牛牛APP)

兴业物联主打的是非住宅物业,与以住宅物业为主体的物业公司面临的境遇完全不同。疫情面前,假期延长、公司推迟复工时点。兴业物联表示,COVID-19不会对集团业务营运及可持续性造成重大不利影响。

单就物业管理及增值服务而言,兴业物联已事先作出安排确保在农历新年期间及之后有充足人手维持业务营运,且前线员工均已遵从4号通告于2月9日或之前复工;为公司提供保安服务、清洁服务、垃圾清理以及绿化园艺服务等分包商分配至在管物业的工人也在同一时间复工。

此前,兴业物联已对COVID-19采取应对措施,为可能在场的所有人员的利益保持卫生的环境,包括建筑物入口的体温筛查、手部消毒、公共范围消毒及向雇员及分包商提供口罩。

兴业物联认为集团及正商集团预期储备物业项目的物业管理服务开始日期不会大幅延后,且集团有充足现金及现金等价物维持业务营运。鉴于此,兴业物联将按照预定用途使用所得款项净额。

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