【港股打新】—建业新生活(09983):中部最大、全国十三

文:仓总嘉措。版权归原作者所有。

一、发行概况

二、财务概况

三、综合评估

1、市值:67.2-86.4亿,发行价上下限隔了差不多30%,这个有点坑啊,按照现在这个热度,仓总认为上限定价是极大概率的事件。

2、估值:26.16-33.63,这个发行估值放在一众物业公司里面属于属于正常水平,谈不上高也谈不上低。

3、行业&公司:物业管理,同生物制药股一样,这个物业股也是2019年以来新股市场的香饽饽。自2019以来,仅有一只破发,即时代邻里,当时这个票发行估值可以说是最高(比同期的保利物业还高),而且还没有稳价机制,然后首日就直接破发了,不过在几周后又全部拉了回来。物业股有个特征,就是奶妈越强大,走势就越好,典型如碧桂园物业、保利物业。

4、保荐人&稳定价格经办人:保荐人法巴,稳价人法巴。以下是法巴作为第一保荐人的历史项目,怎么样,有没有突然觉得有一丝丝凉意?虽然首日很多破发的,但是,不用打新,继续看下面法巴的稳价表现。

以下是法巴作为稳价人的历史。尽管经常破发,但是在稳价期结束之时,股价全部在发行价之上。而且,法巴护盘买入价的最低价和最高价之间幅度都非常小,基本都是顶着发行价。其中最值得注意的是人瑞人才,在首日之后走了一波长牛,2个月翻倍。

5、超额配股权:预期授出超额配股权,预计顶格超额配售。

6、基石投资者:共2名基石投资者,认购7500万美金,按发行价下限计算,认购股份占本次发行总股份的34.56%,按上限计算则是26.91%。名义上虽然是2个基石,但是实际上都是由高领资本扮演管理人角色的基金。

7、首次公开发售前投资:2019年3月有一笔公开发售前投资,投资规模1100万港币,投资成本1.38港币,较本次发行价中位数折让78.4%,占本次发行完成后总股本的0.66%,无禁售期。这个投资有点蹊跷,按理说都2091年了,建业新生活还差这1100万港币资金吗?而且这笔资金说是用作一般营运资金,但是截至最新日期都尚未动用。投资方东英金融,就是个投资公司,看了引入东英金融的战略利益描述,只能说一本正经的胡说八道。

四、一手中签率

香港公开发售3000万股,每手1000股,合计30000手。在不启动回拨的情况下,甲组获配15000手,乙组获配15000手。如果启动回拨,分配情况如下。这个票本来应该也是个热门票,奈何和沛嘉挤在了一块。尽管如此,首日还是孖展超购了20.69倍,按照目前这个样子,估计启动50%回拨也是大概率事件。这个人数应该会比沛嘉少一些,按12万人估算,预计一手挣钱率40%-50%。

注:上述[1,15)档不是强制回拨,是保荐人可以酌情最多回拨至20%,并且是在如下两种情况下:

1、公开发售认购足额,国际发售认购不足;
2、公开发售认购足额且认购倍数小于15,国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨,那么须按下限定价。

五、操作计划

在沛嘉的虹吸效应下,这个票明显受到了冷落。哪像春节后的兴业物联和烨星集团,由于是同期的独苗,红的发紫。尽管如此,首日还是顽强取得了20多倍的孖展。坦白来讲,自保利物业以后上市的物业股,首日表现都很一般。当然这和公司的质地也有很大的关系。为了更好的对比,仓总不辞辛劳的收集了一下数据,供各位老板对比,如下图(小物业和商业地产如银城服务、宝龙商业等就没有列示了,此外,图中奶妈的销量和排名是根据克而瑞数据,销量部分可能与公司公告的不一致)。

从上图可以看出,能不能享受高估值,取决于两个因素:一看奶妈,二看面积,这里面时代邻里是个例外,而时代邻里恰好也是2019年唯一破发的物业股。上表中从奶妈和面积两个维度来看,与建业最具可比性的就是蓝光嘉宝,而新城悦和永升虽然面积和建业处于同一档次,但是由于奶妈强大,因此也享受了更高的估值。整体来看,建业如果按最高价发售,上升空间有限,否则就要超过雅生活的估值(除非像时代一样不走寻常路,时代好歹是扎根大湾区),在面积这块,建业和雅生活是没法比的,更何况雅生活是雅居乐和绿地控股双奶妈配置。

新股总会享受一些情绪上的溢价,再加上高瓴资本这个重磅基石,保荐&稳价人法巴护盘还算尽心尽力,尽管有部分无禁售期的IPO前投资,这个票还是要摸一下的,这个票预计中签率会比较高,加上所有钱都优先打了沛嘉,只能拣剩下的账户去打了,计划所有有余钱的账户上一手(白嫖账户上38套餐),参与账户数量暂时无法准确统计。

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