金科服务今日香港上市,开盘上涨5.48%,物业股价值重估后的优选标的

据IPO早知道消息,金科智慧服务集团股份有限公司(以下简称“金科服务,9666.HK”)于今日正式于港交所上市。金科服务股价47.15港元,市值298亿。

2020年以来上市物业公司首日表现(来源:公开资料整理,*表最新招股书数据)

之所以频现破发,核心原因在于市场担忧IPO高峰导致融资抽血,外加物业公司的同质化程度较高使得兴趣衰减。但从长期来看,物业管理行业轻资产、低投入、盈利持续稳定的属性并未改变,尤其是客户多样化需求得到进一步深挖,其在未来仍是一个不容忽视的黄金赛道。

毋庸置疑,优秀的公司永远受到资金追捧,往往亦会享受更高的投资溢价,如何从过江之鲤般的物业新股中捕捉白马股考验投资者的甄别能力。所幸的是,金科服务即是这样一只优质标的。

根据此前披露的全球发售文件,本次IPO金科服务拟在全球发售约1.33亿股股份,发行价44.7港元恰值招股区间41.8港元至47.6港元的中位数,经扣除包销费用及佣金及公司就全球发售应付的估计开支后,绿鞋前金科服务募资所得款净额约为57.38亿港元

富途牛牛APP显示,11月16日暗盘金科服务收报每股47港元,静态市盈率达到71.43倍,同日港股物业板块平均市盈率为46.65倍,客观表明市场对金科服务投资价值的认可。

大服务时代,物业企业比拼什么?

我国物业管理行业开始于20世纪80年代初,迄今不过40年历史,并在相当长的一段时间充当房地产的配角。随着城镇化的有序推进及人均可支配收入的不断增长,近年来居民愈加意识到物业管理的重要性,后者得以蓬勃之势快速发展。

根据中指院的资料,物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2019年的239亿平方米,复合年增长率为8.2%;受在管建筑面积显著增加及增值服务扩大所驱动,同期中国物业管理行业总收入以9.3%的复合年增长率增长,并在2019年达到5687亿元。

当前中国物业管理行业遵循以下发展趋势,即市场集中度逐步提升、收入来源更为多元以及通过专业化和标准化手段巩固服务品质。

相比房地产市场,物业管理行业一直都很分散,实力选手已在加快服务创新及扩大业务规模,马太效应愈加显著。统计数据显示,物业服务百强企业的总市场份额由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%,物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。

为应对客户需求不断演变及面临成本上涨带来的日益凸显的营运压力,物业管理公司亦在探索不同业务模式及机遇,如加大拓展利润率高的非住宅物业、提供盈利能力较高的各种增值服务。

2015-2019年中国物业服务百强企业的增值服务平均收入由9040万元增至2.23亿元,年复合增长率为25.3%,远高于整体市场收入增速。于2019年,物业服务百强企业的家政及家居服务收入占其社区增值服务总收入的百分比分别从2018年的8.0%及3.8%增加至2019年的11.6%及10.5%,同期社区空间运营服务及房产经纪服务的收入占比达到24.4%及19.6%。

过去物业管理服务一直由物业开发公司的联属公司提供,但在近年来市场化水平不断提高,这就有赖于物业公司进行流程的专业化、服务的标准化,以此提高服务质量、形成更强的品牌力。如物业公司更加重视招聘和培训专业化及熟练僱员,并促进智慧管理及信息技术的实施。

综上可以看出,进入“服务力为先”时代,物业公司之间竞争的着力点应该放在规模成长能力、创收盈利能力上面,最终又将归结于服务和产品能力。

以数据论道,对比之中现反差

作为中国领先的综合智慧物业服务商,按综合实力计,金科服务自2016年至2020年连续五年被中指院评为中国物业服务百强企业十强之一,并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。

2020年中国物业服务百强企业TOP10(来源:中指院)

相对其他十强同行,金科服务的优势和劣势又在哪里?剔除尚未上市亦未交表的龙湖物业和金地物业,本节选取其他七家,从上述三个维度同金科服务进行对比分析。

规模成长维度,主要考察的是存量、增量、稳健性三个方面。

从存量来看,在管面积超过三亿平米的上市物企已有4家,包括碧桂园服务、保利物业、雅生活和彩生活,其中彩生活以3.64亿平米的收费在管面积位列第一。而在2020上半年,金科服务的在管面积为1.30亿平米,在十强之中尙属偏小,但这并不能代表全部。

物业TOP10规模情况(来源:各公司半年报;招股书)

物业管理本质上属于劳动密集型行业,如果在管项目越集中,越有利于规模效应的发挥,单个项目面积一定程度衡量规模效应的大小。TOP10物企均在全国布局,进驻省份普遍超过20个,在管项目个数却相差很大,极差甚至高达2625个。由于在管面积和项目数的不同,TOP10的单个项目面积出现较大分歧。

八家公司之中,金科服务和保利物业的单盘面积分别为26.63万平米、27.74万平米,优于2019年物业百强企业平均的20.18万平米,其于几家单盘面积均不足20万平米,规模效应相对较弱。

物业TOP10单盘面积情况(来源:半年报;招股书)

从增量来看,过往三年金科服务在管面积复合年增长率达到39%,并在2020H1实现规模同比增长26.1%,该增速胜过同期的绿城服务、保利物业,更是远甚增长乏力的彩生活。

合约面积与在管面积的比值,反映物业公司可预见的规模增长潜能。经过简单计算,金科服务的合约在管比达到1.97,领先保利物业、雅生活、彩生活几家,处在TOP10物企中上游。随着现有签约项目的交付,金科服务具有扩张的确定性。

如同房地产转向高质量增长一样,稳健性理应成为物业企业考量的要素。众所周知,物业企业的规模增长分为内生式和外延式两种方式,时至今日,完全依附关联房企的做法已然有些老套,外拓能力亦是检验物企核心能力的重要标准。

除却成立之初即以市场化运行的彩生活、雅生活等,它们外拓比例均在80%以上,金科服务的外拓能力亦不能小看,2020上半年其有48.5%的在管面积来自外拓,多出碧桂园服务外拓比例26.9%逾20个百分点。

外拓又分为外拓承接和收并购两种方式,迄今为止物管行业发生数起大手笔并购。如在去年9月,雅生活斥资20.6亿元收购中民物业及新中民物业60%股权,揽获新增管理面积逾亿平米,缔造行业内最大的收并购案。但IPO早知道认为,外拓承接是温和且可持续性的,收并购具有激进特点,一味依靠收并购方式拓展有违物业管理轻资产的初衷。

创收盈利维度,通过收入、毛利率以及净利率三个指标加以衡量。

论收入,碧桂园服务无愧于上市物企老大哥的称号,其在2020上半年实现收入62.71亿元,恒大物业、绿城服务、雅生活三家的收入亦为40亿元级。如果看到毛利率,情况有所反转,金科服务以31.6%的毛利率跻身中游,优于绿城服务、保利物业及招商积余三家,特别是较招商积余高出20%,而上半年上市物管企业的平均毛利率为29.27%。

刨去其他各种开支,净利率更能反映相关物企的盈利能力,此时情况再现反转,毛利率高的企业并不必然净利率高。2020上半年金科服务的净利率高达22.1%,位居八家公司第二,略次于恒大物业。若将时间轴拉长,实际上恒大物业盈利能力要大打折扣,2017-2019年其的净利率只有2.9%、4.1%及12.5%,明显不及金科服务,印证金科服务盈利的恒久性及稳定性。

2020H1物业TOP10盈利情况(来源:半年报;招股书)

鉴于非住宅物业和增值服务通常毛利率较高,均可用来度量物企结构是否改善。金科服务的非住宅物业面积占比为16.2%,涵盖商业楼宇、产业园、政府公建及高校医院等多元业态,尤其是产业园和政府公建的要求更高,侧面反映其杰出的运营能力;与之相比,同为十强的恒大物业更像偏科生,其的非住宅物业占比不足2%。目前金科服务的增值服务贡献率达到11.1%,与碧桂园服务、恒大物业、彩生活几家处在同一水准。

物业管理发展至今天,口碑和忠诚度才是决定未来空间的关键,可以用品牌价值和满意度两项指标进行量化。

截至2019年12月31日,金科服务在住宅物业客户中的客户满意度连续八年达90%以上,如此之高的满意率无疑在业界处于翘楚。根据中指院评定的2020中国物业服务专业化运营领先品牌企业,该期金科服务的品牌价值达到90.01亿元,高出去年同一来源披露的恒大物业和彩生活约70亿元的品牌价值。

得益于良好的用户口碑,金科服务的许多项目获取甚至由业委会和物业主主动找寻。以数年前金科服务进场的比华利豪园为例,金科服务在接手后不到一年,满意度从50%不到上升到90%以上,物业费则从3.6元/平米上调到4.8元/平米,收缴率亦从46%提升到95%以上。

综上分析可知,于TOP10物管企业之中,金科服务既能保持规模的稳健增长,兼具极强的盈利能力,品牌力又处于行业上游,三者共同筑深其的护城河,亦是其投资价值的体现。

高续航力的源泉

数据表现只是外化的结果,想要获得持久的优势,势必要有一些内化的因素支撑。IPO早知道认为,金科服务的诸多优势是建立在客户至上的服务观、科技赋能的效率观以及优质的管理层和股东结构之上。

秉持以客户满意度为核心的理念,金科服务努力加强多元化增值服务体系建设并不断升级社区的基础设施。如其社区增值服务的重点是服务于社区业主及住户,提供包括家庭生活、园区经营服务、家居焕新服务及旅居综合服务在内的各类服务;而其向关联企业开发的项目提供的社区增值服务主要是购物服务,通过采购货品并按特定加成价转售相关商品。

而在2018年,金科服务为成都花园项目公共区域安装了强化版的安全监控系统、访客管理系统及停车位管理系统,成功将2019年的平均物业管理服务费较2018年增加约33.3%。

科技赋能是金科服务最大的特色,从其将“智慧”一词砌入名称可见一斑。金科服务已提出「服务+科技,服务+生态」的发展战略,坚持以云应用、大数据及视频感知、人工智能技术及物联网智慧服务平台提供优质服务,并提升客户使用其服务的体验。

在物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三项传统物企业务之外,金科服务新设智慧科技服务条线,专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司以及业主提供智能解决方案,包含智慧设计服务、智慧案场服务以及智慧综合运营平台服务。于2020上半年,该项为金科服务贡献收益2642.8万元,较去年同期增幅近80%,平台型特征初步显现。

人才是第一生产力,谁能集聚、培养更多优秀人才,谁就能在激烈的竞争中取胜。金科服务深谙此道,其拥有一支80、90后组成的年轻管理团队,不仅更有激情,而且也更容易让创新源源不断地涌现;同时建立起健全的培训机制,打造“金科金钥匙”、“金科梦之队”两大人才保障体系,每年定期进行评选、考核,众多学习机会可以让优秀的人才在自己的通道里快速成长。

金科服务上市前股权结构(来源:招股书)

股东结构一侧,上市前金科股份(000656.SZ)以68.32%的股权比例控股金科服务。而在本次上市之中,金科服务又引入了泰康人寿、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金启融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共计10名知名基石投资者,合计认购59,813,500股港股,相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份约45.00%,亦构成对其发展前景的强力背书。

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